Vandrötuð umræða um stærsta efnahagsmálið

Þróun vaxta og tekna, ásamt fólksfjölda og íbúðabyggingum, mun áfram hafa mikið að segja til um hver þróunin verður. Ágætt væri að þessi atriði verði í þokkalegu jafnvægi, svona til tilbreytingar.

Húsaskjól er í senn mikilvægasta neysluvara og fjárfesting flestra heimila. Því skal engan undra að þróun á húsnæðismarkaði sé mikið í umræðunni hverju sinni og að skoðanir séu skiptar, sérstaklega þegar íbúðaverðshækkanir nema 15% milli ára. Umræðan um þetta mikla hagsmunamál er þó oft og tíðum mótsagnakennd, ruglingsleg og stundum á villigötum. Grunnforsenda þess að fólk, fyrirtæki, ríki og sveitarfélög taki upplýstar ákvarðanir er að byggt sé á sem réttustum upplýsingum. Hér koma tveir eða þrír aurar inn í þá umræðu.

Eftirspurnarþættir skýra fyrst og fremst hækkanir

Íbúðaverð ræðst yfirleitt af eftirspurnarþáttum til skamms tíma, einkum tekjum landsmanna og fjármagnskostnaði – vöxtum, eins og sjá má á myndinni hér að neðan. Íbúðaverð hefur meira en tvöfaldast sl. áratug og þar af hækkað um 24% á höfuðborgarsvæðinu frá árinu 2019. Tekjur landsmanna hafa á sama tíma hækkað mikið en þó mun minna og hefur íbúðaverð líklega hækkað 13% meira en miðgildi ráðstöfunartekna frá 2019. Það er þó bara hálf sagan því lækkun vaxta hefur gert það að verkum að greiðslubyrði fyrir sömu íbúð og sama lánshlutfall hefur lækkað á sama tíma um 27%, þrátt fyrir þessar miklu íbúðaverðshækkanir. Greiðslubyrðin virðist raunar aldrei hafa verið lægri í Íslandssögunni og því ættu miklar íbúðaverðshækkanir ekki að koma mikið á óvart.

Mikið hefur verið rætt um áhrif lítils framboðs nýrra íbúða á hækkanir. Eins og minnst er á hér síðar virðist sem of lítið verði byggt á næstunni. Aftur á móti var byggt talsvert meira en sem nemur mannfjöldaþróun frá 2019. Því hefur framboð íbúða, fram á yfirstandandi ár, lagst gegn íbúðaverðshækkunum.

Heimsfaraldurinn sjálfur er gleymdi áhrifaþátturinn

Íbúðaverðshækkanir eru líklega einnig tilkomnar vegna áhrifa heimsfaraldursins, sérstaklega þar sem hækkanir hér eru sambærilegar og í nágrannaríkjum sem hafa ekki búið við samskonar vaxtalækkanir. Annars vegar hefur fólk  varið mun meiri tíma heima síðustu misseri en áður og  hins vegar hefur faraldurinn takmarkað aðra neyslumöguleika, eins og utanlandsferðir og skemmtanir, og þvingað fram aukinn sparnað bæði hér og erlendis. Saman hefur þetta að öllum líkindum átt stóran þátt aukinni íbúðaeftirspurn.

Byggja þarf mikið en enginn getur fullyrt um uppsafnaðan skort

Íslendingum heldur áfram að fjölga og aðeins einu sinni hafa flutningar til landsins verið meiri en á síðasta ársfjórðungi. Þessi þróun mun að líkindum halda áfram og þá þarf að byggja – byggja mikið. Misvísandi upplýsingar eru um hvort það gangi eftir. Seðlabankinn gerir ráð fyrir á íbúðafjárfesting vaxi og nái sömu hæðum og 2007 árið 2023 en aftur á móti sjá Samtök iðnaðarins fram á að töluvert færri nýjar íbúðir komi inn á markaðinn en sl. 3 ár.

Í umræðu um íbúðaframboð síðustu ár hefur einnig verið mikið talað um svokallaðan uppsafnaðan skort á íbúðarhúsnæði, enda sjást vísbendingar um það t.d. í auknu þröngbýli. Erfitt er að meta nákvæmlega hversu mikill þessi skortur er og þá er mjög mótsagnakennt að hægt gekk að selja nýjar íbúðir þegar skorturinn var hvað mestur fyrir um tveimur árum. Á hinn bóginn hefur verið ranglega ályktað að skorturinn sé lítill eða ekki til staðar því færri búi nú í hverri íbúð en áður, en þá er ekki tekið tillit til þess að börn eru hlutfallslega færri í dag. Lykilatriðið er að skorti sé mætt jafnt og þétt enda er íbúðamarkaður tregbreytanlegur – öll áhrif breytinga eru lengi að koma fram.

Og hvað svo?

Nú er söluframboð íbúða enn í lágmarki og fátt í hátíðnigögnum sem bendir til að það sé mikið að hægja á íbúðaverðhækkunum. Hvort sem það verður raunin næstu mánuði eða ekki skal hér fullyrt að þróun vaxta og tekna, ásamt fólksfjölda og íbúðabyggingum, mun áfram hafa mikið að segja til um hver þróunin verður. Ágætt væri að þessi atriði verði í þokkalegu jafnvægi, svona til tilbreytingar.

Konráð S. Guðjónsson, aðstoðarframkvæmdastjóri Viðskiptaráðs Íslands. 

Greinin birtist fyrst í Viðskiptablaðinu 4. nóvember 2021.

Tengt efni

Byggja eigi meira en 3.000 íbúðir á ári

Karlotta Halldórsdóttir, hagfræðingur hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun, og ...
12. nóv 2021

Hvað er í alvörunni að gerast á fasteignamarkaði?

Orsakir verðhækkana, framboðshorfur, hátíðnigögn, sviðsmyndir og fleira
11. nóv 2021

Engar tekjur og endalaus útgjöld? Greining á loforðum flokkanna

SA og VÍ áætla að afkoma ríkissjóðs gæti versnað um allt að 250 milljarða. ...
22. sep 2021